# Amortizar o financiamento ou investir

> Em 10 anos, **abater** deixa você **R$ 12 mil** à frente de investir no Tesouro Selic. Abater rende os juros da dívida, 12% ao ano mais a TR, e o Tesouro cerca de 12,4% já com o imposto, se a Selic ficar em 13,75%.

A TR (Taxa Referencial), de 2% ao ano, decide a conta, porque corrige o saldo da dívida. Com a TR em zero, investir passa à frente, por R$ 1.997. Antes de abater, deixe uma reserva para emergência, porque o dinheiro abatido não volta.

Juros de 12% ao ano, o teto do SFH (Sistema Financeiro da Habitação), mais a TR, contra a Selic (taxa básica de juros) de 13,75% ao ano. A média da Caixa medida pelo Banco Central em setembro de 2026 foi de 12,05% ao ano.

Conta feita com R$ 20.000 no campo “Dinheiro disponível”. Juros do financiamento de 12,05% ao ano, limitados a 12% pelo SFH, TR de 2% ao ano, Selic de 13,75% ao ano, 10 anos.

Cada real que você abate deixa de pagar os juros do financiamento. Por isso abater rende o que o financiamento cobra, 12% mais a TR, a taxa que corrige o saldo.

O Tesouro Selic é um título do governo que rende perto da Selic, a taxa básica de juros do país. Ele paga imposto de renda sobre o ganho e uma taxa pequena à B3, a bolsa que guarda o título, só sobre o que passa de R$ 10.000.

Ganha quem rende mais. Se a Selic cair, abater fica melhor. Se os juros do seu financiamento forem baixos, investir fica melhor.

## E se a Selic cair?

Com a Selic em 10% ao ano, o Tesouro rende menos, e a diferença muda assim.

Em 10 anos, abater deixa você R$ 29 mil à frente de investir no Tesouro Selic. Abater rende os juros da dívida, 12% ao ano mais a TR, e o Tesouro cerca de 8,8% já com o imposto, se a Selic ficar em 10%.

## E se os juros do meu financiamento forem mais baixos?

Em 10 anos, investir no Tesouro Selic deixa você R$ 11 mil à frente de abater. Abater rende os juros da dívida, 8% ao ano mais a TR, e o Tesouro cerca de 12,4% já com o imposto, se a Selic ficar em 13,75%.

Com juros de 8% ao ano, não vale a pena abater. O dinheiro rende mais aplicado do que economiza na dívida. É o caso de quem financiou com juros menores, como nas Faixas 1, 2 e 3 do Minha Casa Minha Vida, com a Selic de 13,75%.

## E se eu olhar só os próximos 3 anos?

Em 3 anos, abater deixa você R$ 1,9 mil à frente de investir no Tesouro Selic. Abater rende os juros da dívida, 12% ao ano mais a TR, e o Tesouro cerca de 11,8% já com o imposto, se a Selic ficar em 13,75%.

Em prazo curto a diferença é pequena. Em 3 anos o imposto do Tesouro já está nos 15%. Ele só é maior para quem resgata antes de 2 anos e chega a 22,5% para quem resgata em até 6 meses.

## Quanto cada valor rende de um lado e do outro?

| Dinheiro | Abatendo | No Tesouro Selic | Diferença |
|---|---|---|---|
| R$ 5 mil | R$ 19 mil | R$ 16 mil | abater, R$ 2,8 mil |
| R$ 10 mil | R$ 38 mil | R$ 32 mil | abater, R$ 5,5 mil |
| R$ 20 mil | R$ 76 mil | R$ 64 mil | abater, R$ 12 mil |
| R$ 50 mil | R$ 189 mil | R$ 159 mil | abater, R$ 30 mil |
| R$ 100 mil | R$ 379 mil | R$ 318 mil | abater, R$ 60 mil |

Quanto o dinheiro vira em 10 anos, com juros de 12% mais TR contra o Tesouro Selic com a Selic de 13,75% ao ano. O Tesouro já vem sem o imposto e a taxa da B3.

## Como esta conta é feita

O lado do abatimento cresce pelos juros do financiamento mais a TR, porque é isso que você deixa de pagar.

O lado do Tesouro Selic cresce pela Selic menos a taxa da B3 de 0,2% ao ano, cobrada só sobre a parte que passa de R$ 10.000. Abaixo disso, o título fica isento dela.

No resgate, sai o imposto de renda, de 15% a 22,5% do rendimento, conforme o tempo aplicado.

A conta supõe Selic, juros e TR parados no valor de hoje.

No SFH, para imóvel de até R$ 2,25 milhões, os juros não passam de 12% ao ano, e a conta usa esse limite.

## Para continuar

- [Amortizar reduzindo o prazo ou a parcela](https://valefinanciar.com.br/imovel/amortizar-prazo-ou-parcela)
- [Vale a pena usar o FGTS para amortizar](https://valefinanciar.com.br/imovel/fgts-para-amortizar)
- [Quanto tempo leva para juntar a entrada](https://valefinanciar.com.br/imovel/tempo-para-juntar-entrada)

Calculadora ao vivo em https://valefinanciar.com.br/imovel/amortizar-ou-investir