# Amortizar no prazo ou na parcela

> Abater R$ 20 mil reduzindo o prazo economiza **R$ 66 mil** de juros e tira **2 anos e 6 meses** do financiamento. Reduzindo a parcela, economiza R$ 34 mil, e a parcela cai R$ 245.

A conta é para um saldo de R$ 240 mil com 30 anos pela frente, na tabela SAC (Sistema de Amortização Constante), a mais usada na Caixa. Reduzindo o prazo, a parcela também cai um pouco, R$ 190.

Juros de 12% ao ano, o teto do SFH (Sistema Financeiro da Habitação), na tabela SAC, sem TR (Taxa Referencial). A média da Caixa medida pelo Banco Central em setembro de 2026 foi de 12,05% ao ano.

Conta feita com R$ 20.000 no campo “Valor para amortizar”. Saldo devedor de R$ 240.000, faltam 30 anos, juros do financiamento de 12,05% ao ano, limitados a 12% pelo SFH.

Amortizar é pagar parte da dívida antes da hora, como abater R$ 20.000 de um saldo de R$ 240 mil. O banco pergunta se você quer diminuir o número de parcelas ou o valor de cada uma.

Reduzir o prazo economiza mais juros, porque você deixa de pagar os últimos meses inteiros. Reduzir a parcela alivia o orçamento já no mês seguinte, mas a economia é menor.

Se a parcela de hoje cabe no bolso, escolha reduzir o prazo. Reduzir a parcela só vale a pena quando ela está pesando.

## Vale a pena amortizar só 5 mil?

Abater R$ 5 mil reduzindo o prazo economiza R$ 17 mil de juros e tira 7 meses do financiamento. Reduzindo a parcela, economiza R$ 8,6 mil, e a parcela cai R$ 61.

Mesmo um valor pequeno tira meses do financiamento, desde que passe de R$ 667, a parte da dívida abatida por mês neste caso. Cada amortização feita cedo corta juros que seriam cobrados por muitos anos.

## Amortizar com poucos anos pela frente ainda compensa?

Abater R$ 20 mil reduzindo o prazo economiza R$ 21 mil de juros e tira 2 anos do financiamento. Reduzindo a parcela, economiza R$ 11 mil, e a parcela cai R$ 356.

Com saldo de R$ 100 mil e 10 anos pela frente, compensa menos que no começo. Com menos tempo, cada real abatido deixa de pagar juros por menos meses.

## Posso usar o FGTS para amortizar?

Pode, se você tem 3 anos de trabalho com FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), somando todos os empregos, e não usou o FGTS para amortizar nos últimos 2 anos. O saldo vai direto para o banco e abate a dívida do mesmo jeito.

Se compensa ou não depende dos juros do seu financiamento e do rendimento do FGTS. A conta completa está na calculadora do FGTS.

## Quanto cada valor abatido economiza?

| Valor abatido | Reduzindo o prazo | Meses a menos | Reduzindo a parcela |
|---|---|---|---|
| R$ 5 mil | R$ 17 mil | 7 | R$ 8,6 mil |
| R$ 10 mil | R$ 33 mil | 15 | R$ 17 mil |
| R$ 20 mil | R$ 66 mil | 30 | R$ 34 mil |
| R$ 50 mil | R$ 153 mil | 75 | R$ 86 mil |
| R$ 100 mil | R$ 271 mil | 150 | R$ 171 mil |

Juros que cada valor abatido tira do financiamento. Saldo de R$ 240 mil com 30 anos pela frente, juros de 12%, tabela SAC.

## Como esta conta é feita

A conta parte do saldo que você deve, dos meses que faltam e dos juros, na tabela SAC.

Reduzindo o prazo, a parte da dívida abatida por mês continua igual, e o saldo menor acaba antes.

Reduzindo a parcela, o prazo continua igual, e o saldo menor é dividido pelos mesmos meses.

A economia é a diferença entre os juros somados antes e depois de abater. A TR fica de fora.

No SFH, para imóvel de até R$ 2,25 milhões, os juros não passam de 12% ao ano, e a conta usa esse limite.

## Para continuar

- [Vale a pena usar o FGTS para amortizar](https://valefinanciar.com.br/imovel/fgts-para-amortizar)
- [Amortizar ou deixar o dinheiro investido](https://valefinanciar.com.br/imovel/amortizar-ou-investir)
- [SAC ou Price, qual sai mais barato](https://valefinanciar.com.br/imovel/sac-ou-price)

Calculadora ao vivo em https://valefinanciar.com.br/imovel/amortizar-prazo-ou-parcela