Amortizar o financiamento ou investir
Em 10 anos, abater deixa você R$ 12 mil à frente de investir no Tesouro Selic. Abater rende os juros da dívida, 12% ao ano mais a TR, e o Tesouro cerca de 12,4% já com o imposto, se a Selic ficar em 13,75%.
A TR, de 2% ao ano, decide a conta, porque corrige o saldo da dívida. Com a TR em zero, investir passa à frente, por R$ 1.997. Antes de abater, deixe uma reserva para emergência, porque o dinheiro abatido não volta.
Juros do financiamento de 12,05% ao ano, limitados a 12% pelo SFH, TR de 2% ao ano, Selic de 13,75% ao ano, 10 anos.
Juros de 12% ao ano, o teto do SFH, mais a TR, contra a Selic de 13,75% ao ano. A média da Caixa medida pelo Banco Central em setembro de 2026 foi de 12,05% ao ano.
Cada real que você abate deixa de pagar os juros do financiamento. Por isso abater rende o que o financiamento cobra, 12% mais a TR (Taxa Referencial), a taxa que corrige o saldo.
O Tesouro Selic é um título do governo que rende perto da Selic, a taxa básica de juros do país. Ele paga imposto de renda sobre o ganho e uma taxa pequena à B3, a bolsa que guarda o título, só sobre o que passa de R$ 10.000.
Ganha quem rende mais. Se a Selic cair, abater fica melhor. Se os juros do seu financiamento forem baixos, investir fica melhor.
E se a Selic cair?
Com a Selic em 10% ao ano, o Tesouro rende menos, e a diferença muda assim.
Em 10 anos, abater deixa você R$ 29 mil à frente de investir no Tesouro Selic. Abater rende os juros da dívida, 12% ao ano mais a TR, e o Tesouro cerca de 8,8% já com o imposto, se a Selic ficar em 10%.
E se os juros do meu financiamento forem mais baixos?
Em 10 anos, investir no Tesouro Selic deixa você R$ 11 mil à frente de abater. Abater rende os juros da dívida, 8% ao ano mais a TR, e o Tesouro cerca de 12,4% já com o imposto, se a Selic ficar em 13,75%.
Com juros de 8% ao ano, não vale a pena abater. O dinheiro rende mais aplicado do que economiza na dívida. É o caso de quem financiou com juros menores, como nas Faixas 1, 2 e 3 do Minha Casa Minha Vida, com a Selic de 13,75%.
Como esta conta é feita
O lado do abatimento cresce pelos juros do financiamento mais a TR, porque é isso que você deixa de pagar.
O lado do Tesouro Selic cresce pela Selic menos a taxa da B3 de 0,2% ao ano, cobrada só sobre a parte que passa de R$ 10.000. Abaixo disso, o título fica isento dela.
No resgate, sai o imposto de renda, de 15% a 22,5% do rendimento, conforme o tempo aplicado.
A conta supõe Selic, juros e TR parados no valor de hoje.
No SFH (Sistema Financeiro da Habitação), para imóvel de até R$ 2,25 milhões, os juros não passam de 12% ao ano, e a conta usa esse limite.
E se eu olhar só os próximos 3 anos?
Em 3 anos, abater deixa você R$ 1,9 mil à frente de investir no Tesouro Selic. Abater rende os juros da dívida, 12% ao ano mais a TR, e o Tesouro cerca de 11,8% já com o imposto, se a Selic ficar em 13,75%.
Em prazo curto a diferença é pequena. Em 3 anos o imposto do Tesouro já está nos 15%. Ele só é maior para quem resgata antes de 2 anos e chega a 22,5% para quem resgata em até 6 meses.