Amortizar no prazo ou na parcela
Abater R$ 20 mil reduzindo o prazo economiza R$ 66 mil de juros e tira 2 anos e 6 meses do financiamento. Reduzindo a parcela, economiza R$ 34 mil, e a parcela cai R$ 245.
A conta é para um saldo de R$ 240 mil com 30 anos pela frente, na tabela SAC, a mais usada na Caixa. Reduzindo o prazo, a parcela também cai um pouco, R$ 190.
| Opção | Total |
|---|---|
| Reduzir o prazo | R$ 66 mil de juros a menos |
| Reduzir a parcela | R$ 34 mil de juros a menos |
Saldo devedor de R$ 240.000, faltam 30 anos, juros do financiamento de 12,05% ao ano, limitados a 12% pelo SFH.
Juros de 12% ao ano, o teto do SFH, na tabela SAC, sem TR. A média da Caixa medida pelo Banco Central em setembro de 2026 foi de 12,05% ao ano.
Amortizar é pagar parte da dívida antes da hora, como abater R$ 20.000 de um saldo de R$ 240 mil. O banco pergunta se você quer diminuir o número de parcelas ou o valor de cada uma.
Reduzir o prazo economiza mais juros, porque você deixa de pagar os últimos meses inteiros. Reduzir a parcela alivia o orçamento já no mês seguinte, mas a economia é menor.
Se a parcela de hoje cabe no bolso, escolha reduzir o prazo. Reduzir a parcela só vale a pena quando ela está pesando.
Vale a pena amortizar só 5 mil?
Abater R$ 5 mil reduzindo o prazo economiza R$ 17 mil de juros e tira 7 meses do financiamento. Reduzindo a parcela, economiza R$ 8,6 mil, e a parcela cai R$ 61.
Mesmo um valor pequeno tira meses do financiamento, desde que passe de R$ 667, a parte da dívida abatida por mês neste caso. Cada amortização feita cedo corta juros que seriam cobrados por muitos anos.
Amortizar com poucos anos pela frente ainda compensa?
Abater R$ 20 mil reduzindo o prazo economiza R$ 21 mil de juros e tira 2 anos do financiamento. Reduzindo a parcela, economiza R$ 11 mil, e a parcela cai R$ 356.
Com saldo de R$ 100 mil e 10 anos pela frente, compensa menos que no começo. Com menos tempo, cada real abatido deixa de pagar juros por menos meses.
Posso usar o FGTS para amortizar?
Pode, se você tem 3 anos de trabalho com FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), somando todos os empregos, e não usou o FGTS para amortizar nos últimos 2 anos. O saldo vai direto para o banco e abate a dívida do mesmo jeito.
Se compensa ou não depende dos juros do seu financiamento e do rendimento do FGTS. A conta completa está na calculadora do FGTS.
Como esta conta é feita
A conta parte do saldo que você deve, dos meses que faltam e dos juros, na tabela SAC (Sistema de Amortização Constante).
Reduzindo o prazo, a parte da dívida abatida por mês continua igual, e o saldo menor acaba antes.
Reduzindo a parcela, o prazo continua igual, e o saldo menor é dividido pelos mesmos meses.
A economia é a diferença entre os juros somados antes e depois de abater. A TR (Taxa Referencial) fica de fora.
No SFH (Sistema Financeiro da Habitação), para imóvel de até R$ 2,25 milhões, os juros não passam de 12% ao ano, e a conta usa esse limite.