Vale a pena usar o FGTS para amortizar
Em 10 anos, abater o financiamento com R$ 30 mil do FGTS deixa você R$ 54 mil à frente de deixar o dinheiro no FGTS. Abater rende os juros da dívida, 12% ao ano mais a TR, e o FGTS, com a mesma TR e o lucro repartido, rende cerca de 7% ao ano.
Em 2025, o FGTS rendeu 6,9% no total. Vale para imóvel de até R$ 2,25 milhões e para quem tem 3 anos de trabalho com FGTS, somando todos os empregos. Não pode ter outro imóvel na cidade onde mora ou trabalha, nem nas vizinhas, nem outro financiamento do SFH em qualquer cidade do país. O uso é uma vez a cada 2 anos.
Juros do financiamento de 12,05% ao ano, limitados a 12% pelo SFH, TR de 2% ao ano, lucro repartido do FGTS de 1,87% por ano, 10 anos.
Juros de 12% ao ano, o teto do SFH, mais a TR. A média da Caixa medida pelo Banco Central em setembro de 2026 foi de 12,05% ao ano. O FGTS rende 3% ao ano mais a TR, de 2% ao ano nos 12 meses até outubro de 2026. O lucro de 2025, repartido nas contas por decisão publicada em 30 de julho de 2026, somou mais 1,87% do saldo.
A TR, taxa referencial do Banco Central, corrige o saldo da dívida e também o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), por isso pesa dos dois lados. O que separa os caminhos são os juros, 12% ao ano na dívida contra 3% ao ano no FGTS, mais o lucro repartido de 1,87% ao ano.
A conta compara os dois caminhos pelo mesmo número de anos. De um lado, o dinheiro abatido cresce como os juros mais a TR. Do outro, ele fica no FGTS e rende cerca de 7% ao ano, somando tudo.
Depois de abater, você escolhe reduzir o prazo ou a parcela. Reduzir o prazo economiza mais juros.
Vale a pena usar só 10 mil do FGTS?
Em 10 anos, abater o financiamento com R$ 10 mil do FGTS deixa você R$ 18 mil à frente de deixar o dinheiro no FGTS. Abater rende os juros da dívida, 12% ao ano mais a TR, e o FGTS, com a mesma TR e o lucro repartido, rende cerca de 7% ao ano.
A diferença cresce na mesma proporção do saldo. Com o dobro do saldo, ela também dobra.
E se o meu financiamento tiver juros baixos?
Em 10 anos, abater o financiamento com R$ 30 mil do FGTS deixa você R$ 428 à frente de deixar o dinheiro no FGTS. Abater rende os juros da dívida, 5% ao ano mais a TR, e o FGTS, com a mesma TR e o lucro repartido, rende cerca de 7% ao ano.
Com juros de 5% ao ano, a distância entre as duas taxas fica menor. Como a TR entra dos dois lados, abater só perde quando os juros do financiamento ficam abaixo de cerca de 4,9% ao ano, com o lucro repartido em 2026.
Como esta conta é feita
O lado do abatimento cresce pelos juros do financiamento mais a TR, que é o que você deixa de pagar.
O lado do FGTS cresce por 3% ao ano mais a mesma TR, a regra de rendimento do fundo, e ainda recebe o lucro repartido.
O lucro repartido muda todo ano. A conta usa o último, de 1,87% do saldo, por decisão publicada em 30 de julho de 2026.
As taxas ficam paradas no valor de hoje durante todo o período.
A conta não inclui o seguro, que também cai um pouco quando o saldo diminui.
No SFH (Sistema Financeiro da Habitação), para imóvel de até R$ 2,25 milhões, os juros não passam de 12% ao ano, e a conta usa esse limite.
Em poucos anos, qual caminho fica à frente?
Em 3 anos, abater o financiamento com R$ 30 mil do FGTS deixa você R$ 8 mil à frente de deixar o dinheiro no FGTS. Abater rende os juros da dívida, 12% ao ano mais a TR, e o FGTS, com a mesma TR e o lucro repartido, rende cerca de 7% ao ano.
Num prazo curto, a diferença é menor, porque as duas taxas têm pouco tempo para se afastar. O lado que fica à frente é o mesmo em qualquer prazo, porque a conta mantém as taxas paradas.